Kilde: Sweco
Der er både store krav og stort ansvar, når man skal drifte sine bygninger og andre byggede aktiver, for at sikre at de understøtter ens forretning bedst muligt. Digitale løsninger kan være en betydelig hjælp, men hvordan griber man dette enorme område an? Hvilken tilgang er gavnlig, når man skal skabe strategisk drift og skal vælge blandt de mange løsninger, der er tilgængelige i dag? Dette emne har vi diskuteret med Chefspecialist Poul Ebbesen fra Sweco, som til daglig rådgiver private og offentlige virksomheder i strategisk ejendomsdrift.
Start et helt andet sted
Poul Ebbesen har beskæftiget sig med det eksisterende byggede miljø i snart 25 år. Han er i dag ansat hos Sweco. Han har tidligere været ansat i Rambøll, har undervist og været forsker på DTU inden da, og har arbejdet med offentlig ejendomsadministration i Bygningsstyrelsen i ca. 10 år. Poul er uddannet på DTU.
For ca. 25 år siden begyndte Poul at arbejde med eksisterende byggeri og fandt ud af, at det var en spændende branche med en vis ro over sig: den er meget mindre presset sammenlignet med branchen for nyt byggeri, som er karakteriseret af faste og pressede rammer, både tidsmæssige og økonomiske. Det var svært at udvikle noget i nyt byggeri, fordi der sjældent var tid til det. Inden for eksisterende byggeri, var der til gengæld både ro og en meget større skala: det drejede sig ikke kun om én bygning, men om 200 bygninger. Ikke kun én fodboldbane, men 100 fodboldbaner. Ikke kun én fabrik – men 40 fabrikker i 17 forskellige lande. Her kunne man gøre en meget større forskel. Området var ikke særlig udviklet.
”Der er ingen, der vil huske mig for at have projekteret én bygning, men der vil måske være nogen, der vil huske mig, fordi jeg var med til at forbedre noget, der koster milliarder af kroner. Og det syntes jeg er mere spændende,” fortæller Poul.
Poul Ebbesen vil varmt anbefale, at virksomheder først udfærdiger en strategi for, hvad de vil med deres faciliteter, herunder bygninger og terrænarealer. Man skal ikke starte med at digitalisere og se, hvad teknologien kan gøre for én. Kun efter man har besluttet sig for, hvad man vil og har behov for, kan man overskue, om der overhovedet er behov for at digitalisere.
Ofte er situationen desværre omvendt: man lader sig overtale af salgspersoner fra de virksomheder, der leverer digitale løsninger, investerer i digitale systemer, og først derefter begynder man at finde ud af, hvordan disse løsninger kan bruges. Det kan reelt betyde, at man har lavet en meget dårlig investering.
Et eksempel: Bæredygtighedsagendaen kan skabe en ny efterspørgsel efter digitale løsninger. Mange virksomheder får i disse år deres ejendomme bæredygtighedscertificeret, men det store spørgsmål er hvordan man sikre sig, at ejendommene fortsat er bæredygtige om 10, 20 og 30 år, og ikke mindst hvordan man dokumenterer dette. Til dette formål kan det umiddelbart være fristende at investere i nye digitale systemer til overvågning, lagring, analyse og rapportering af bæredygtighedsdata. Men vi ved ikke hvilke bæredygtighedskrav, der vil blive stillet til ejendomsbesiddere ud i fremtiden. Man skal måske ikke lade sig styre af mulige fremtidige krav, men af hvad man selv vil, eller sagt mere moderne, hvilken strategi man anlægger for sine faciliteter og hvilken funktion eller forretning de skal understøtte. På den baggrund kan man vurdere om et digitalt system kan understøtte strategien. Hvis ikke bør man vente med at investere i et digitalt system til formålet.
Opdeling i fire digitale områder hjælper til etablering af en god strategi
Poul og hans kollegaer arbejder med at forbedre det eksisterende byggeri på det strategiske område: de skaber overblik og skaffer det rigtige grundlag for, at ejere af bygninger og andre byggede aktiver kan tage strategiske baserede beslutninger. Hvilke bygninger/aktiver har man, hvilken tilstand er de i, hvad skal der investeres i, og hvad koster det, så bygningerne og andre aktiver kan udfylde de funktioner, de skal, og ser ud, som ejerne ønsker?
Kilde: Poul Ebbesen, DFM Håndbogen 2021
For at skabe en god digital strategi, som bør være et deleelement i ejendomsstrategien, og tydeliggøre behov og udfordringer, er et godt første skridt at dele digitaliseringsområdet i det byggede miljø op i fire forskellige hovedområder:
1. Den fysiske bygning
De nyere bygninger er allerede meget digitale: Der er intern eller endda ekstern overvågning, f.eks. i elevatorer, som overvåges og kontrolleres af en ekstern leverandør, eller kameraovervågning. Desuden er der sensorer, som registrerer temperatur, CO2 / luftkvalitet, røg, etc.
2. Digitale services i bygninger
Bookning af lokaler, forplejning, parkering, osv. falder ind under dette område. Man kan endda forestille sig, at man kan blive vejledt digitalt gennem en lufthavn til, hvor man skal hen. Visse services kan dog være vanskelige at udvikle på grund af modstand mod overvågning i det vestlige samfund.
3. Styrings-/managementområdet
Systemer til planlægning og styring af drift af ejendomme (facility management) er et meget udviklet område. Det drejer sig ikke om automatisering af selve bygningerne, men om digitale værktøjer til hjælp for de mennesker, der arbejder med bygningerne. Denne type digitale løsninger giver facility managers mulighed for at være mere proaktive.
4. Det virtuelle område
Når man f.eks. vil renovere en bygning, starter man typisk med at scanne hele bygningen og laver på basis af scanningen en digitale model af bygningen. Den digitale model kan bl.a. give et rigtig godt overblik over infrastrukturen i bygningen. Der kan laves digitale modeller, ofte kaldet digitale tvilling som følger med og afspejler det, der faktisk foregår i den fysiske bygning. Man kan forestille sig en praktisk situation, hvor en facility manager skal servicere 17 pumper – og hvor den virtuelle model og vise, hvor disse 17 pumper befinder sig og om de er i funktion.
Disse fire digitale områder kan være forbundet med hinanden. Det er dog typisk forskellige firmaer, der udvikler de forskellige typer software, og systemerne snakker ikke altid sammen og har ikke de samme protokoller og koder.
Når man har kortlagt sine bygninger med behov og udfordringer inden for disse fire områder, har man et godt grundlag for at udforme en effektiv digital strategi. Man vil have et bedre grundlag til at kunne vurdere, hvor digitalisering virkelig giver mening, og hvor det måske blot er interessant, men ikke værdiskabende.
Digitalisering i den grønne omstilling
Kilde: EjendomDanmark, 2022, Digitale behov hos lejer og ejer
Poul efterlyser evidens for, at digitalisering har hjulpet til mere bæredygtig drift af det eksisterende bygninger: ”De mange sensorer og motorer på de mange automatiserede systemer, der bruges i moderne bygninger i dag, såsom f.eks. de store udendørs solskærme, der køres ned så snart, solens lys rammer vinduet med en specifik vinkel, gør ikke brugen af energi i bygningsdrift mindre. Desuden skal solafskærmningssystemer ofte serviceres og repareres, hvilket er dyrt. Der bliver sandsynligvis heller ikke ansat færre mennesker i facility management, endda muligvis flere, fordi facility management systemer er blevet meget mere komplicerede, og der er behov for specialiseret personale for at kunne styre dem. Uanset hvilken teknologi der installeres i dag, vil den sandsynligvis være forældet om 10 år, hvilket kræver yderligere investeringer i de kommende, endnu 'smartere' systemer. Hvis man ser på det store billede, kan man derfor ikke endegyldigt sige, at automatisering har bragt energibesparelser eller har gjort bygningsdrift mere bæredygtigt eller økonomisk.”
Digitalisering af styring og drift af bygninger er dog ’the new normal’, som alle i vores samfund forventer, så udviklinger kommer ikke til at gå baglæns. Til gengæld er det meget vigtigt at lægge en langsigtet strategi for, hvad man vil med sine bygninger, og basere sine digitaliseringsaktiviteter på den – og ikke nødvendigvis at følge med de seneste kortvarige trends.
Poul er dog glad for at høre, at visse udviklinger inden for IT har meget stort potentiale for bæredygtighed, såsom software systemer, der muliggør opbygning af et marked for fleksibel energi, også kendt som ’Smart Grid’. Dette styrker muligheden for at bruge mere variabel vedvarende energi i elnettet og nedbringer behovet for at udvide elnettet i takt med det eksponentielt voksende behov for elektrificering i samfundet.
Reglementer har blinde vinkler
Digitale hjælpemidler er centrale for den seneste regulering inden for byggebranchen om Life Cycle Assessment (LCA) for bygninger. Her er dog blinde vinkler, man skal være opmærksom på, når man har bæredygtighed for øje. I det nye bygningsreglement er der lavet regler for, hvor meget CO2 man må udlede per kvadratmeter brutto i nyt byggeri. Dette lyder positivt – i teorien. Poul frygter dog, at det måske bliver nødvendigt at indgå kompromisser for at imødekomme kravene. Det kan være, at man begynder at bruge endnu dårligere materialer end man gør nu: Der er en tommelfingerregel, at jo tungere et materiale er, jo mere CO2 bliver der udledt i dets produktion og transport. Beton har det værste CO2-aftryk af alle materialer i byggeriet, og stålproduktionens aftryk er også højt. Med de nye krav, bliver man muligvis fristet til at bruge lettere materialer, men holder de lige så godt og lige så længe?
Og så er der den gode gamle økonomi: Når man f.eks. køber et nyt vindue, kan man få oplysninger om CO2-udleding i dets produktion. Der er dog mange ting, der har betydning for vinduets bæredygtighed. Hvis nu et vindue holder i 100 år frem for kun at holde i 40 år, hvordan regner man så det med? Er man villig til at betale dobbeltpris for et vindue medmindre CO2 udledning? Poul har stadig ikke mødt en kunde, der vil det. Når det kommer til stykket, er det altid pengene, der tæller.
Chefkonsulent Poul Ebbesen, Sweco
Poul ser den tendens, at man på trods af de mange certificeringer i byggebranchen i dag desværre bygger i dårligere og dårligere kvalitet. Bygningerne holder ikke så godt, for dårligere materialer bliver brugt, fordi alt er styret af økonomi og kortsigtede investeringer. Den mest bæredygtige løsning er faktisk at undlade at bygge nyt og i stedet renovere og bruge eksisterende byggeri.
Et element i strategien kunne være at man vil undgå denne ”blinde vinkel” og at man derfor vil sikre sig længst mulig levetid af den enkelte bygningsdel, og vil overvåge den enkelte bygningsdel og overvåge varetagelsen af den enkelte bygningsdele mange år frem. Til dette formål kan digitale systemer være en hjælp.
Kort og godt
For at opsummere Poul Ebbesens pointer: når man står over for den store opgave at tage stilling til, hvilke digitale systemer man skal bruge i sine bygninger og andre byggede aktiver, bør man først lave sig meget grundige overvejelser om, hvilke behov, der er, i forhold til de nuværende og fremtidige aktiviteter samt hvilken forretning de understøtter. Eventuelt hvilke certificeringer, man har, og hvad man planlægger at gøre med dem i fremtiden. Hvilken strategisk stilling tager man i forhold til bæredygtighed: hvilke områder vil man forbedre sig på, og hvilke data skal der til? Hvilken lovgivning er på vej, som vil påvirke, hvilke data virksomheden skal afrapportere og forbedre sig på? Alle disse aspekter bør kortlægges i en strategi, og først derefter, kan man finde frem til de bedste digitale løsninger for at opnå de specifikke mål, man har stillet for sin virksomhed og dens aktiver.